Hyreslagen

Detta är ett kapitel i Jordabalken (12 kap) som reglerar förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, såväl i kommersiella förhållanden som avseende privat boende. I franchisesamarbeten är det inte ovanligt att franchisegivaren äger lokalen eller har förstahandskontraktet till den lokal i vilken franchisetagaren är verksam.

Hyreslagen är till stora delar tvingande så det gäller för parterna att veta hur man reglerar andrahandsuthyrningen. Det har förekommit att franchisegivare har valt att ta ut franchiseavgiften som en förhöjd hyra för lokalen. Det har straffat sig eftersom hyreslagen ger möjlighet till prövning av marknadshyran hos Hyresnämnden. Det har också förekommit att franchisegivare har tecknat ett franchiseavtal med en franchisetagare och samtidigt tecknat ett hyresavtal med samma franchisetagare utan att koppla ihop avtalen. Då finns risken att franchisegivaren inte kan säga upp hyresavtalet i samband med att man säger upp franchiseavtalet.

För att belysa svårigheten med blandningen av allmän avtalsfrihet och tvingande rättsregler på hyresrättens område vill vi berätta om det så kallade Shell-målet. Shell skulle uppgradera sitt koncept och valde att ta över driften av vissa bensinstationer. En uppsagd bensinstationsföreståndare (franchisetagare) hävdade att han utöver det avgångsvederlag Shell skulle betala även hade rätt till ersättning för det indirekta besittningsskyddet enligt hyreslagen. Shells koncept reglerades i fyra separata avtal (samarbetsavtal, hyresavtal, Selectavtal och Reflexavtal). Tingsrätten och hovrätten valde att betrakta de fyra avtalshandlingarna som ett enda avtal och tillämpade hyreslagstiftningen på hela avtalsförhållandet. Högsta domstolen vände dock utgången och ansåg att Shell hade befogad anledning att säga upp hyresavtalet och att franchisetagaren kompenserats tillräckligt. Trots att målet avgjordes 2007 av Högsta domstolen, debatteras det fortfarande av ledande franchisejurister.